Nos últimos 10 anos o retorno total (valorização+aluguel) de quem investiu em imóveis foi de apenas 4% ao ano para imóveis comerciais e 7,7% ao ano para imóveis residenciais. É um péssimo resultado, incapaz até mesmo de superar a inflação com consistência.
Sabemos que a inflação das camadas mais ricas da população é bem superior ao IPCA medido pelo IBGE, e o retorno de inflação+2% obtido pelos investidores em imóveis residenciais é inferior à inflação real de boa parte dessas pessoas. O retorno dos investidores em imóveis comerciais, por sua vez, foi incapaz até mesmo de superar o índice oficial de inflação.
Imóveis foram um excelente investimento no passado, quando havia uma grande expansão demográfica brasileira combinada com o êxodo rural, com cada vez mais famílias buscando moradia em áreas urbanas. Os dados mostram que esses fatores não estão mais presentes: a taxa de natalidade brasileira despencou, e a vida nas grandes cidades tornou-se estressante e violenta, com muitas pessoas buscando moradia em cidades longe dos grandes centros. O avanço da internet mudou radicalmente os hábitos de compra e refletiu-se no preço dos imóveis comerciais, que antes eram muito valorizados e hoje possuem bem menos procura. A compra de um imóvel envolve um grande dispêndio financeiro, e se o resultado não for bom o patrimônio do investidor pode ser devastado.
O investimento em ativos financeiros, por outro lado, passa por uma fase de bonança: taxa Selic em 15% e títulos públicos com taxas de IPCA+7,5% ao ano são suficientes para garantir um excelente retorno aos investidores, com risco muito baixo e alta liquidez. Além disso, investimentos em ativos financeiros contam com benefícios fiscais uma vez que esses recursos são destinados a financiar o setor de infraestrutura. A alíquota de investimentos em imóveis normalmente é de 15% para o ganho de capital e de 27,5% para o recebimento de aluguel.
A cultura brasileira sempre foi de investir em imóveis, e historicamente os investidores que seguiram nessa linha tiveram bons resultados. No entanto, os números demonstram que nos últimos 10 anos esse cenário é diferente. Mudanças demográficas e de hábitos na população brasileira parecem ter impactado o setor imobiliário e isso se refletiu em uma taxa de retorno muito baixa para os investidores em imóveis. O investimento em ativos financeiros, por outro lado, passa por um ciclo de alta – e ainda conta com vantagens tributárias que estão ausentes para investidores do setor imobiliário.
